Il condominio negli edifici: guida alle più recenti novità in tema di ripartizioni spese

direi la parola l'avvocato bacio giacardi che ci parla del condominio si relaziona un attimo sulle novità che ci sono state in questo periodo si allora grazie innanzitutto a tutela attiva per aver organizzato a questo ciclo di interventi ovviamente grazie anche per avermi invitato il condominio è una materia che di fatto seppur non ma non oggetto del codice del consumo e diciamo oggetto di domande e di molte consulenze in sede di nostra associazione perché di fatto la convivenza condominiale crea non pochi contenziosi greco pochi problemi per così dire quindi diciamo è una materia molto sentita e oggi cercheremo di affrontare alcuni degli aspetti più diciamo i battuti perché affrontare tutta la materia di condominio sarebbe molto difficile quindi ci limiteremo in qualche modo a una presentazione generale non solo del condominio ma soprattutto dei tre argomenti che abbiamo scelto cioè la riparazione delle spese le tabelle millesimali delibere assembleari per voi eventualmente lascia spazio a chi ha qualche domanda più specifica che possa virtualmente essere risolta tramite appunto un confronto passiamo a prima a una valutazione generale nella materia abbiamo fatto delle slide e spero che vediate dubbi in modo che possa essere in qualche modo anche più chiaro in qualche modo più schematica la nostra la nostra argomentazione il diritto del condominio di fatto è contenuto nel codice civile dagli articoli 1117 al 1500 39 e nelle disposizioni di attuazione al codice civile dal 61 al 72 di fatto questa materia e questi articoli che effettivamente sembrano pochi ma che sono stati oggetto di una copiosissima diciamo produzione giurisprudenziale da parte dei giudici anche della corte di cassazione ha portato diciamo a tantissime tantissime decisione così come ha portato poi la riforma in condoni e nel 2012 che ha cercato il più possibile di definire tutti gli aspetti controversi della convivenza condominiale diciamo che il diritto del condominio prevede 4 grandi ma trovare ovvero la definizione del condominio delle parti comuni e in qualche modo le modalità di loro gestione quindi anche di conservazione piuttosto che di manutenzione i diritti dei partecipanti al condominio e quindi quelli che sono i diritti dei condomini nell'ambito dell'utilizzo dei beni comuni del condominio la ripartizione delle spese relative a manutenzione e gestione delle parti comuni e l'amministrazione dello stabile che oggi sarà soltanto in parte considerata che riguarda soprattutto possiamo dire il caso di stabili più grandi e soprattutto quando è necessario una messaggio di condominio ovvero quando ci sono più di otto condomini partiamo diciamo da un prima di parlare delle spese condominiali ricordiamo che per quanto riguarda diciamo la materia condominiale è stata da alcuni anni introdotta come materia in cui è prevista la mediazione obbligatoria che cosa vuol dire che nel momento in cui dovesse sorgere un contenzioso comunque diciamo una controversia in materia di diritto del condominio si prevede che prima che le parti in qualche modo debbano rivolgersi ai giudici siano obbligate a rivolgersi a un mediatore che in qualche modo cerchi di far trovare una soluzione che sia extra giudiziale e quindi cosa vuol dire che si cerca di far sì che i giudici non vengano così investiti di cause che spesso hanno anche un valore molto minimo benefici cerca di trovare un accordo che eviti appunto che si debba arrivare una sentenza detto questo ripeto il condominio è una materia molto ampia quindi abbiamo cercato di distinguere alcuni argomenti che possano essere di maggior rilievo comunque di maggior interesse ferma la possibilità poi di valutare ulteriori aspetti partiamo dalle spese condominiali che cosa si intende innanzitutto per spesa condominiale spesa condominiale di fatto è tutto quello che riguarda la manutenzione e la riparazione e la conservazione ma anche le spese relative al godimento delle parti comuni è un concetto molto ampio che si presta anche a delle distinzioni molto particolare ad esempio tra spese ordinarie straordinarie tra spese che riguardano la proprietà piuttosto che spese che riguardano i gli affittuari nel momento in cui l'immobile sia affittato il principio generale che è previsto dall'articolo 1118 dice che tutti coloro i quali hanno una unità immobiliare non possano sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese che cosa vuol dire che di fatto l'obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni per la loro conservazione discende direttamente dal titolo di proprietà da qui però poi si passa a del ripartizioni che sono differenti ovvero l'articolo 1123 parte da un primo criterio che voi vedete al fondo del raid che è di fatto quello delle tabelle millesimali per poi passare però a due criteri che sono di fatto subordinate che riguardano la possibilità che un bene venga usato in misura diversa piuttosto che il bene sia destinato all'uso di un gruppo ristretto di condomini del condominio che cosa vuol dire la ripartizione delle spese del condominio generalmente segue la proporsi il valore proporzionale della proprietà di ciascuno ovvero tutti coloro i quali fanno parte del condominio hanno in genere una un input a una quantità di millesimi nell'ambito del condominio dai quali discende come poi vedremo un potere di delibera ma soprattutto anche un obbligo di partecipare alle spese condominiali quindi il principio generale se io o un'unità immobiliare che ha un valore superiore a cura degli altri partecipare spese condominiali per il valore che la mia unità immobiliare a nell'ambito della comunione o comunque nell'ambito della convivenza condominiale ci sono però due eccezioni importanti ovvero vi sono cose ad esempio destinate a servire tutti i condomini in maniera diversa ovvero pensiamo ad esempio e dopo le vedremo ancora agli ascensori evidentemente ci sono condomini che potranno usufruirne in modo maggiore rispetto ad alcuni che sono nei piani inferiori che utilizzeranno meno questo particolare servizio è per questo che sempre un articolo 1123 prevede che per questo tipo di beni che sono destinati servire in modo di forme i vari condomini le spese vengono ripartite in proporzione all'uso che ciascun condomino possa farle quindi cosa vuol dire di fatto non si usano più le tabelle millesimali per così dire generiche bensì si dovranno applicare altre tabelle che in genere vengono redatte e riguardano appunto la l'utilizzo per così dire differente di quei particolari beni comuni un'ulteriore distinzione molto importante è quella che previsto nell'ultimo comma dell'articolo 1120 3 ovvero quando un edificio abbia più scale ad esempio pensiamo a un edificio che è molto grande e quindi magari a dell'unità immobiliare che sono divise in più scale in questo caso ci possono essere degli impianti o dei servizi destinati a servire solo parte dell'intero fabbricato pensiamo ad esempio a una caldaia per il riscaldamento piuttosto che possiamo pensare ad esempio alla portineria che magari per un è terminata scava è stata introdotto mantenuta mentre per altre scale non è stata mantenuta e bene in questo caso le spese per quanto riguarda i quei particolari impianti eco in particolare i servizi non graveranno su tutti i condomini e nemmeno su tutti i condomini in maniera diversa bensì graveranno soltanto diciamo sul gruppo di condomini che effettivamente ne possono trarre utilità quindi di fatto come gerarchia dei criteri per distinguere le spese condominiali si parta da si parte da diciamo dalla utilizzo come dire delle tabelle millesimali generali e per poi passare eventualmente a una tabella differente ovvero che riguarda i particolari denis e vengono utilizzati in misura diversa da tutti i condomini o eventualmente poi particolare i beni che invece sono destinati soltanto un gruppo ristretto della comunità condominiale la vero che a questi criteri è di fatto possibile solo con il consenso di tutti i condomini quindi in sede di fatto assembleare questi sono i principi generali le spese condominiali però in alcuni casi prevedono determinate eccezioni ad esempio abbiamo detto delle scale degli ascensori la riforma del diciamo del condominio del 2012 ha come dire introdotto questa disciplina che di fatto indica come la spesa relativa a scale ed ascensori e ripartita per metà per il valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente misura proporzionale all'altezza di ciascun piano che cosa vuol dire che di fatto come particolare i beni o servizi come ad esempio le scale e ascensori che sono sviluppati nella verticalità evidentemente potendo potenzialmente essere più utili per quelli che si trovano nei nei piani superiori prevedono di fatto che le spese per la conservazione il mantenimento di questi servizi vengano non divisi secondo le tabelle millesimali generali in 20 secondo delle tabelle che in qualche modo tengano conto anche della effettiva altezza di queste unità immobiliari come ulteriore importante distinzione quella tra e per isolare i soffitti e le volte che cosa si intende si intende di fatto le diciamo le volte i solai che sono che si trovano tra i vari piani del condominio in questo caso le spese della manutenzione e ricostruzione ovviamente dei soffitti delle volte dei solai vengono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due chiare l'uno all'altro sovrastanti e quindi di fatto c'è un ulteriore eccezione rispetto a quei criteri generali che abbiamo visto prima perché in questo caso di fatto si entra in un ambito che è più bilaterale tra i vari proprietari dei piani diciamo sovrastanti all'altro una distinzione ancora molto importante è quella delle altre ci solare a uso esclusivo che cosa sono i lastrici solari sono di fatto le terrazze o in qualche modo sono possiamo dire gli attici ovvero per le parti di tetto condominiale che sono ad uso esclusivo di un particolare con domina in questi casi la distinzione delle spese particolare perché in questo caso le spese di manutenzione e di riparazione o di costruzione della ricostruzione dell'affrico gravano per un terzo in capo a quelli che sono i proprietari della diciamo dell'ostico solare o comunque che ne hanno uso esclusivo per i due persi a tutti i condomini è importante definire a cui il lastrico solare serbe che cosa vuol dire il lastrico solare a volte può servire o tutto immobile quando ad esempio questa terrazza copre tutto il condominio e quindi fava copertura a tutti lenny tutte le immobiliari però a volte ci sono casi in cui queste terrazze questi lastrici solari coprono soltanto parte della colonna d'aria che coperta dal dallo stabile quindi in questo caso i due terzi delle spese per le riparazioni alla ricostruzione sarà a carico di solo poi venite immobiliari che sono di fatto nella colonna d'aria dell'asse rosolare cosa vuoi dire quindi che si trovano esattamente sotto verticalmente rispetto all'altra cui di cui stiamo parlando ci sono poi ulteriori distinzioni sulle spese condominiali che ad esempio hanno a che fare coi muri maestri frontalini le illuminazioni del giardino e via dicendo lo abbia fatto alcuni esempi che non sto poi a richiamare attenzione ad esempio un esempio un po particolare quello delle cassette della posta ovvero che non prevede una quota millesimale non trova applicazione all'articolo 1123 in quanto non essendo è possibile stabilire chi possa usare più o meno intensivamente una casetta postale in questo caso le spese vengono di fatto divise in quote uguali e quindi tutti i colori qua abbiamo una cassetta postale piuttosto che ad esempio nel impianto citofonico si prevede di fatto che tutti partecipino alla stessa misura la stessa stregua senza guardare effettivamente la la quota millesimale dei singoli dei singoli immobili di proprietà una breve cenno siamo stati molto veloci ma il tempo non richiede un breve cenno all'aspetto della morosità che spesso è oggetto di consulenza di nel nostro nella nostra associazione cosa vuol dire morosità di fatto vuol dire che qualcuno soprattutto i proprietari ma a volte anche gli inquilini non si arrenderà di pagare le spese condominiali che l'amministratore fecero amministratore o chi per essa se non c'è chi è io non pagare ebbene in questo caso è importante capire che nel momento in cui uno dei condomini non paga anche fosse l'inquilino e quindi l'affittuario l'a mministratore o chi per esso ha la possibilità di chiedere al giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti delle proprietario dell'unità immobiliare quindi questo cosa vuol dire molto importante capire che se l'immobile viene affittato una terza persona e questa forza persona non verso spese condominiali l'amministrazione condominiale se la può prendere con la proprietà poi la proprietà a sua volta potrà eventualmente rivalersi nei confronti della fit wario però quello che è importante capire che lo strumento automatico senza necessità di delibera da parte dell'assemblea condominiale e quello del del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo cosa vuol dire un'ingiunzione che se alla quale se non segue poi l'effettivo pagamento delle spese di cui si chiede il pagamento può eventualmente seguire anche un'esecuzione un'esecuzione che può essere un'esecuzione presso terzi ma addirittura soprattutto se il debito e abbassa infin gente può eventualmente far promuovere al condominio una esecuzione immobiliare e quindi far figari condominio ovviamente come dei tempi un po più dilatati potena la vendita degli immobili di proprietà del debitore e successivamente ci soddisfi sulla sugli importi che vengono tenuti con la vendita quindi attenzione al fatto che il momento in cui siamo in ritardo con i pagamenti proprietari degli immobili si può incorrere in un decreto ingiuntivo il quale per carità è ancora rimediabile perché nel momento in cui viene notificato si può ancora pagare però ovviamente il momento in cui viene richiesto ottenute viene notificato comporterà delle ulteriori spese a carico di quelli che sono i proprietari questo è diciamo la nostra indicazione rispetto alle spese condominiali che in qualche modo si collega da quello che abbiamo detto prima alle tabelle millesimali tabelle immedesimare che come me ho letto hanno un valore non solo relativo all'entità del contributo è che c'è un domino deve diciamo dare nella riparazione delle spese ma molto importante a che fare anche con il peso che ogni tante ogni proprietario la nell'ambito delle delibere condominiali nelle delibere assembleari le tabelle millesimali le abbiamo avute trattare perché molto spesso viene a viene richiesto da parte dei nostri associati la possibilità di modificare gli importi delle tamelli made in italy e adesso vedremo come e se si può fare effettivamente anzitutto le tabelle millesimali sono obbligatori se il numero di condomini superiore a 10 ovvero nello stesso caso in cui obbligatorio regolamento di condominio generalmente le tabelle millesimali vengono fatte sono si chiamano tabelle contrattuali e vengono predisposti direttamente dal costruttore dello stabile piuttosto che dall'originario l'unico proprietario dell'immobile e successivamente di fatto vengono tramandate per così dire nella vendita delle singole unità immobiliari e la redazione della tabella ovviamente devono essere affidate dei tecnici che siamo in grado di farle perché non sa che fare soltanto con l'esame dei volumi delle superficie delle metrature delle unità immobiliari ma anche per l'applicazione di determinati coefficienti che effettivamente hanno una certa complessità perché non è detto che sia ad esempio può capitare che nelle tabelle millesimali per il tipo di unità immobiliari della diversità delle unità immobiliari preveda che alcuni immobili che sembrano potrebbero sembrare molto simili abbiano una un numero di millesimi di forme e per esempio per la propria volumetria piuttosto che la propria posizione quindi le tabelle vengono generalmente affidate per la loro redazione a un tecnico e un geometra o coloro i quali siamo in grado di farlo nel momento in cui non dovessero essere tabelle contrattuali l'approvazione di eventuali tabelle dovrà essere ottenuta con almeno 500 millesimi in ambito assembleare per passare alla revisione delle tabelle questo può capitare a volte capita come alcuni dei nostri associati vengano da noi ci dicano io ho un immobile che hanno a mio avviso è inferiore come metratura con il mio vicino ma io pago lo stesso se non addirittura di più e secondo me le tabelle sono sbagliate ora è ben vero che le tabelline possono essere modificate anche un forno degli interessi i condomini però è importante capire che la modifica delle tabelle millesimali è possibile soltanto quando la l'errore per così dire sia vero re significativo ed essenziale che cosa vuoi dire ovvero vuol dire che le tabelle millesimali per come sono anche solo per una singola unità immobiliare siano errate almeno un quinto del valore reale proporzionale dell'unità immobiliare di uno dei condomini quindi cosa vuol dire vuol dire che la tabella millesimale può essere modificata salvo ovviamente di unanimità della dell'assemblea solo qualora impiccato in cui l'errore o tra esseri significativo ed essenziale di fatto si avvaleva superare il quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare generalmente il condomino che chiede la revisione della tabella è quello che dice le mini miei milioni sono troppi io voglio che i miei mi dite mi ha fatto di meno e bene il nuovo valore delle taverne per far sì che le tabelle possono essere modificati devo essere tale che la sua unità immobiliare effettivamente abbia un valore millesimale del vento almeno del 20 per cento superiore a quello che effettivamente dovrebbe essere in questo caso se da una valutazione ovviamente tecnica c'è questo tipo di errore la revisione potrà essere proposto dinanzi all'assemblea la quale eventualmente potrà intervenire secondo le maggioranze di maggioranze richieste e ovvio che nel momento in cui l'assemblea non dovesse diciamo accogliere la richiesta del condomino di condomino ha ovviamente la facoltà di chiedere giudizialmente la modifica delle tabelle e dopo il tentativo di mediazione agire in giudizio il giudice se ovviamente affidando il suo consulente tengo del tribunale ritenesse fondata le argomentazioni del condomino a questo punto accoglierà la modifica delle tabelle e in questo caso le tabelle ed erano modificata ed eventualmente ovviamente il condomino che vedrà ottenere la lana modifica otterrà anche il ristoro delle spese che avrà sostenuto per l'amore attenzione soltanto a un aspetto alcuni pensano che la revisione delle tabelle millesimali nel momento in cui si possa fare abbia un valore per così dire retroattivo che cosa vuol dire modifico le tabelle e allora a questo punto tutte le spese che ho sostenuto prima si devono essere ricalcolate mi deve essere restituito tutto quello che ho versato in più non è in realtà così è possibile rivedere le tabelle millesimali però nel momento in cui le tabelle vengono modificate non hanno valore retroattivo e quindi se si vuole ottenere indietro per così dire quanto si sarebbe pagato in eccesso rispetto a quelli che erano effettivi valori millesimali non era a promuovere una causa a parte per arricchimento senza causa e quindi poi ottenere successivamente la modifica in qualche modo a di ristoro di quello che è stato pagato però la revisione della tabella in sintesi 1 prevedete delle minacce presupposti senza i quali non è possibile modificare e in secondo luogo non hanno valore retroattivo e quindi anche in caso di modifiche in questo caso quello che è stato versato è possibile ottenere quanto stato diciamo versato di più sono in calo i cui si debba si volesse procedere in via giudiziale salvo ovviamente che in sede assembleare non si raggiunga l'accordo tabelle millesimali che si collegano come abbiamo detto anche all'aspetto diciamo della delibera assembleare che cos'è una delibera assembleare di fatto è lo strumento con l'acqua con il quale l'assemblea delibera assume diciamo in via ordinaria straordinaria le decisioni la delibera assembleare e quella decisione che viene assunta in sede assembleare appunto ovvero a seguito di una convocazione trasmessa a tutti i condomini assemblea che ha validità spesso noi vediamo delle convocazioni una prima data una prima orario molto molto particolare ovvero una sorta di invito a non comparire perché perché nella prima convocazione l'assemblea può avere validità e quindi deliberare solo in caso in cui siano presenti il 51 per cento dei condomini che abbiano come dire che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi del condominio cosa che raramente capita e poi anche dovesse capitare diciamo che in prima convocazione alle maggioranze necessarie salvo eccezioni prevedono che per ogni tipo di diciamo delibera ordinaria la maggioranza richiesta sia quella dei 501 millesimi e del 51 per cento dell'intero dei noti e per questo che praticamente sempre il condominio si riunisce in seconda convocazione la cui validità è già sufficiente il momento in cui ci siano il 34 per cento ovvero in un terzo dei condomini e almeno un terzo dei millesimi dello stabile in questo caso in seconda convocazione di fatto sarà possibile deliberare e momento in cui ci stanno facendo 34 millesimi e e siano d'accordo nella delibera il 51 per cento dell'intero dei voti ci sono ovviamente delle maggioranze diverse ovvero ad esempio i due parziali valore dell'edificio nel caso di innovazioni eseguite del miglioramento l'uso più comodo maggior rendimento delle cose comuni o addirittura all'unanimità come ne modifica al regolamento di condominio di natura contrattuale ci sono poi i successivi ulteriori maggioranze che riguardano diciamo la possibilità di liberare con un soldato un terzo dei partecipanti al condominio e non meno di un terzo del valore dell'edificio oppure maggioranze qualificate rispetto al 50 per cento più uno e 501 millesimi ovviamente ogni tipo di delibera potrà eventualmente essere oggetto di impugnazione nel momento in cui ci siano motivi di nullità o di annullabilità questo cosa vuol dire che di fatto ci saranno trenta giorni per gli diciamo gli astenuti ai dissenzienti con dell'assemblea o per chi non fosse stato presente dal momento in cui viene comunicata alla delibera il verbale per poter eventualmente impugnare la delibera condominiale questo cosa vuol dire vuol dire che nei trenta giorni stabiliti coloro i quali vogliono impugnare con la particolare delibera devono promuovere il riserbo la procedura di mediazione e successivamente se la mediazione non porta al lievito comunque a una conciliazione eventualmente si potrà arrivare alla diciamo a un eventuale giudizio che possa rendere nulla o annullare la delibera qualora ovviamente se al contrario ai principi di legge ricordiamo però che tutta questa procedura prevede ferito come abbiamo detto la procedura di mediazione obbligatoria che è di fatto cerca in qualche modo di evitare la sciabola il riso il fatto di rivolgersi a un giudice io gianni ho fatto una prima presentazione non so se c'è qualcosa per chi vuole chiarire già ma non so io chiedo ai partecipanti se ci sono delle domande su questi argomenti questo momento di presentarle ecco di farsi avanti e possiamo approfondire le questioni affrontate finora altrimenti avrei una domanda aggiuntiva su un tema che riguarda questo particolare periodo ecco io ad un'amica sempre però discuterà la vorrei fare [Musica] allora io volevo mediatico piove relazione alla mediazione obbligatoria perché proprio guarda caso la settimana scorsa mi è capitato un condominio che voleva impugnare una delibera quindi la procedura sarebbe quindi nei trenta giorni la negazione ma si parla di vestita di che cosa si tratta comunque intervenire un avvocato come si evolve questa cosa qua allora la mediazione obbligatoria prevede la necessità dell'intervento di l'assistenza di un avvocato ok quindi ray e sarebbe un avvocato rappresenti il condomino che voglia divulgare la delibera e successivamente viene invitato in condominio col dominio che per legge di fatto l'amministratore di condominio in queste c'è e deve convocare un'assemblea per essere autorizzato 1 ad aderire e 2 ed eventualmente a partecipare alla mediazione perché la mediazione obbligatoria paro non è detto che il condominio comunque la controparte intenda aderire nel senso che è obbligatoria per che cosa vuoi dire perché non posso fare la causa senza che prima tenti la mediazione però il condominio generalmente il condominio aderisce però il condominio può anche non aderirà certo è che se non aderisce nella causa successiva che il condomino dovesse promuovere il giudice per racconto di questo comportamento del condominio e quindi eventualmente anche per quanto attiene alle spese diciamo legali sarà in qualche modo più severo possiamo dire nei confronti del condominio perché di fatto ha dimostrato poca buona volontà nel diciamo risolvere la situazione però che effettivamente obbligatoria l'assistenza di un legale la durata di procedure l'immigrazione generalmente di 3 4 mesi massimo avrei una domanda mia volevo chiederle se io poi voglio ottenere il risarcimento come faccio a dimostrare un arricchimento senza giusta causa nel momento in cui le tabelle siano state modificate l'arricchimento senza causa è il titolo per in cui si fa la causa però se effettivamente la tabella millesimale era diciamo sbagliata ad esempio perché un ci sono stati dei lavori del condominio che hanno portato un'effettiva modifica delle tabelle millesimali nel momento in cui l'assemblea o un giudice definisce che da tabelle fossero sbagliate da quella data in poi il condomino che ha fino a quel momento ha pagato di più la prova del danno c'era rispetto a quello che ha effettivamente pagato fino a quel momento è quello che avrebbe dovuto pagare diciamo che l'arricchimento senza causa riguarda appunto tutte quelle somme che se la modifica delle tabelle fosse stata fatta diciamo tempestivamente di non avrebbe dovuto pagare è un calcolo quasi matematico ecco la prova è un aspetto tecnico che quindi generalmente e non è difficile da ottenere il problema è che per il tipo di modifica delle tabelle non essendo retroattive ed idonea agire per ottenere la reggimento senza causa cioè la restituzione delle somme non è escluso e a volte capita che di fronte alla modifica delle tabelle se si promuove su si chiede la convocazione di un'assemblea in assemblea ci si presenta con i conteggi e generalmente per evitare un giudizio che difficilmente vede soccombere il condomino perché le spese effettivamente pagate di più bene l'assemblea riconosca queste somme in suo favore le biciclette parcheggiate nel cortile rastrelliere che restano lì a anni e su cui si invita tutti i condomini a toglierle perché ormai sono in disuso arrugginite e dicendo però l'amministratore non le toglie perché sono proprietà privata come si può intervenire per rimuoverle altra domanda così ti lascio parlare chi non rispetta le regole condominiali per esempio nel parcheggiare l'auto cortile in cui non è permesso parcheggiare l'auto però non rispetta le regole ma costantemente lo fa soprattutto negli orari incontra migliorare i diciamo così serali e comincia male come si può impedire o se si può impedire che questo fenomeno albenga allora innanzitutto è importante capire se c'è un regolamento condominiale perché regolamento con dominare di fatto indica se c'è perché non è sempre obbligatorio regolamento obbligato reda 10 condomini in su è sempre consigliato perché non è obbligatorio se il con il regolamento di condominio vieta sia il fatto di lasciare le bici però se c'è una rastrelliera difficile cioè ipotizziamo degli bici abbandonate sul nel cortile piuttosto che delle auto che vengono posteggiate non dovrebbero essere posteggiate in entrambi i casi si dovrebbe sollecitare l'amministratore intervenire ad esempio mi è capitato il caso di un amministratore che seguiamo se ne avesse problema che alcuni è come dire condomini mettessero l'autovettura in cortile e di fatto nonostante ci fosse un divieto di sosta in questo caso l'amministratore si è mosso nel senso che di fronte alle indicazione alle segnalazioni di alcuni altri condomini facesse una visura al pubblico registro automobilistico prendendo le targhe di queste vetture e mandando una diffida legale a questi proprietari dicendo che se si fosse verificato nuovamente quello che hanno diciamo posto in essere che il legittimo si sarebbe agito in quel caso c'è nel regolamento che prevede prevedeva delle sanzioni diversamente purtroppo la proprietà e privata legge chiaro che l'amministratore ha un potere ma non ha un potere di sanzione nel senso che in quel caso si potrebbe convocare l'assemblea e a quel punto se questo comportamento dovesse continuare si potrebbe dare incarico a un legale che possa assumere lei come dire le le iniziative del caso per quanto riguarda immagini delle biciclette un altro caso che mi è capitato che di fronte al fatto che molti continuassero a posteggiare nel cortile creassero anche problemi di movimento perché ricordare era possibile muoversi con le vetture ma non fermarsi poiché alcuni lasciavano in continuazione le vetture ferme si era deciso a quel punto di convocare un'assemblea straordinaria e far fronte al problema dicendo benissimo se come le persone non sono sufficientemente mature diciamo per non posteggiare nonostante il divieto di sosta a questo punto si erano messi dei dissuasori per il parcheggio ea questo punto si era trovato la soluzione di mettere questa specie di panettoni direttamente nel cortile perché di fatto il cortile a meno che non ci sia un'iniziativa legale è una proprietà privata e quindi non possiamo chiamare i vigili delle di vigili urbani per poter intervenire in un cortile generalmente ecco questo è un aspetto che potrà essere soltanto sussidiario però diciamo che l'asl amministratore dovrebbe assolutamente farsi parte diligente e far sì che queste persone interrompano a questa attività è legittima ma il fatto è che succede che non la interrompono quindi il problema è che nonostante l'amministratore del solerte nel segnalare questo comportamento così non previsto dal regolamento condominiale spesso succede che le macchine vengono lasciate parcheggiate lì per una settimana ecco quel punto bisognerebbe incaricare un legale cercare di se non ce l'ha non basta una diffida cercare di ottenere quantomeno eventualmente risarcimento del danno perchè se effettivamente creare un problema oppure l'unica e provare a diffidare questo generalmente smettono di fronte a una minaccia abbastanza fondata diversamente appunto si como con assemblea ed eventualmente l'assemblea supera le delibere necessarie per procedere alla bande mia cosa è cambiato nelle regole condominiali nella convocazione nella tenuta delle assemblee come come cose se diciamo che si sente ancora molto perché adesso ormai c'è una sorta di abitudine diciamo alla situazione però dal febbraio 2020 ad oggi fino a poche settimane fa ad esempio si è creato il problema che molti condomini non abbiano nemmeno più convocato le assemblee perché le assemblee per molti condomini che non hanno spazi aperti comuni siano state di fatto impossibile che poi si è parlato anche delle assemblee convocate a distanza però ci sono stati molti i dubbi di legittimità relativamente alla legittimità delle convocazioni piuttosto che alla legittimità della partecipazione ma soprattutto della votazione nelle delibere perché di fatto è una una diciamo la convocazione è una una assemblea a distanza si presta al fatto che qualcuno può sostenere che non si è potuto collegare piuttosto che ad esempio che la presenza delle persone non sia garantita rispetto a questo tipo di collegamento diciamo che da marzo 2020 fino almeno a settembre quasi tutti i condomini non hanno convocato assemblee e questo ha creato da una parte il fatto che per dare alcuni condomini non siamo mai stati approvati bilancio preventivo e soprattutto il bilancio diciamo dell'anno passato e questo in qualche modo ha interrotto anche l'attività di richiesta delle spese condominiali dallo scorso autunno si è cominciato a convocare le assemblee diciamo soprattutto per quanto riguarda quegli quei condomini che avevano magari in cortile piuttosto che degli spazi comuni che consentivano potersi con come dire potersi riunire in spazi aperti adesso la realtà e di fatto abbastanza nella norma possiamo dire anche se ancora c'è ancora qualche problematica e probabilmente in autunno ci sarà di nuovo la stessa difficoltà però diciamo che è stato un problema ad esempio di viene in mente il problema ad esempio è stato in quei condomini che avevano dagli esercizi delle delle attività comuni perché alcuni condomini un condominio particolare a devard esempio un campo da tennis e in quel caso lì ad esempio in campo da tennis e nonostante fosse uno sport non di contatto è stato impedito perché come sapete nel periodo della pandemia non si poteva nemmeno fare quello la stessa cosa possiamo dire al di là delle assemblee è stato visto la necessità di disinfettare piuttosto che di sanificare gli spazi comuni soprattutto parlo per quanto riguarda le sensori e in generale una maggiore difficoltà alla gestione delle parti comuni è stato tutto un ritardo collegato al fatto che il condominio vive di fatto di diciamo di compatto sia negli anni in tutti i giorni sia nell'ambito della sua amministrazione è stata un po quella la complicazione che poi più o meno tutti i condomini hanno gestito in modo difforme a seconda anche delle esigenze e delle necessità ma per la partecipazione alle assemblee ci sono delle procedure nel generoso puro abbastanza non sono mai state di fatto regolamentate come si fa però scuse cioè se l assemblea convocata parte in modalità mista no come si fa a [Musica] diciamo così quando si fa il verbale a determinare chi è in presenza certamente sì ma a distanza a raccoglierne la partecipazione e il suo e soprattutto a raccoglier nel vuoto in questo caso allora chi ha partecipato a delle riunioni miste gli amministratori chiedevano la trasmissione di un autodichiarazione che accettava la convocazione mista e in più chiedeva che a video fosse presente sia attivato il video che l'audio di tutti i partecipanti un po come stiamo facendo adesso e per quanto riguarda le delibere vivevano a condire la sea si faceva la conta per la valigia ed assemblea di tutti quelli presenti e di persone con i presenti a distanza e le votazioni di fatto venivano fatte in questo modo quindi per essere valida perché mi è successo io riunioni bisogna presentare il documento di identità farlo vedere cioè diciamo che nel caso di convocazione a distanza i condomini che abbiamo seguito facevano mandavano insieme alla convocazione un documento che veniva firmato e scannerizzato con documento di identità da parte dei convocati se questo non fosse stato fatto il causa di annullabilità è in realtà potrebbe essere causa di annullabilità della delibera si loro è un po borderline nel senso che d'emergenza come dire ha lasciato un po tutti deliberarono meglio regolamentare più o meno come si è voluto ripeto non c'erano delle linee guida quindi in questo caso si è cercato in qualche modo di far prevalere la opportunità ecco però molti anche in dottrina ritenevano che sia la convocazione che l'eventuale delibera in questo modo fosse assolutamente a nulla vi ringrazio molto l'avvocato walter jetcard intervento ringrazio tutti i partecipanti rate grazie a tutti buona serata.